二、選擇有利的經(jīng)營方式

    合作建房通常有以下兩種方式：

    （一）合作雙方通過原始的“以物易物”方式進行交易，雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，一方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權的應稅行為。對這種以房換地行為，雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額繳納營業(yè)稅。

    （二）合作雙方分別以土地使用權和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合作建房。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風險共擔、利益共享的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。根據(jù)國家稅務總局《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》第九條第（二）款：“以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。”的規(guī)定，在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權視為投資入股不必繳納營業(yè)稅，合作企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)繳稅，雙方分得的利潤不必繳營業(yè)稅；在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時各自按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。

    由此可見，合作建房項目作為一個會計主體，在收入和費用相同時，經(jīng)營方式不同稅負不同。上述中以成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方風險共擔、利益共享的利潤分配方式最為節(jié)稅，只須在銷售房屋取得收入時按銷售不動產(chǎn)繳稅。而成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤分配方式，以土地使用權投資的一方還須在前兩種方式稅負的基礎上，就轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)繳稅。而以房屋或貨幣投資的另一方則須按銷售不動產(chǎn)繳稅。至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業(yè)稅，其稅負最高。因此，企業(yè)應利用國家稅收杠桿導向，選擇最有利的經(jīng)營方式，達到節(jié)稅籌劃的目的。

    三、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃

    通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃包括開發(fā)商品房與出租商品房、營業(yè)費用、管理費用和財務費用的籌劃等4個方面：

    （一）開發(fā)商品房與出租商品房籌劃

    有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經(jīng)營時，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房，從開發(fā)商品房轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目，按月計提出租產(chǎn)品攤銷計入成本，使企業(yè)庫存成本接近實際成本，同時增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準備，所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。此外，企業(yè)還應利用國家稅收優(yōu)惠政策，如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免營業(yè)稅等，加速庫存商品銷售，盤活資金。